Mietkaution: Höhe, Zahlung und Rückzahlung einfach erklärt

Die Mietkaution sorgt immer wieder für Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern, besonders beim Einzug und beim Auszug. Wie hoch darf die Kaution sein? Darf ich sie in Raten zahlen? Und wann bekomme ich mein Geld zurück? Diese Fragen beschäftigen viele Mieter in Hannover und Umgebung. Wir vom Deutschen Mieterbund Hannover geben Ihnen hier die wichtigsten Antworten und stehen Ihnen zur Seite, wenn es konkret wird.

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für den Fall, dass offene Forderungen aus dem Mietverhältnis entstehen. Dazu zählen beispielsweise nicht gezahlte Mieten, ausstehende Nebenkostennachzahlungen oder vom Mieter verursachte Schäden an der Wohnung.

Eine Mietkaution müssen Sie als Mieter nur dann zahlen, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ohne eine solche Vereinbarung besteht keine Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution. Steht die Kautionsvereinbarung jedoch im Vertrag und haben Sie diesen unterschrieben, sind Sie an die getroffene Abrede gebunden. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag daher vor der Unterschrift genau, damit Sie wissen, welche Beträge auf Sie zukommen.

Die Mietkaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Diese gesetzliche Obergrenze schützt Sie als Mieter vor überhöhten Forderungen.

Für die Berechnung ist ausschließlich die Nettokaltmiete (Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkosten) maßgeblich. Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heizkosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Beträgt Ihre Kaltmiete also 700 Euro monatlich, darf die Kaution höchstens 2.100 Euro betragen, unabhängig von den zusätzlich anfallenden Nebenkosten.

Verlangt der Vermieter mehr als drei Monatskaltmieten, ist diese Vereinbarung in Höhe des übersteigenden Betrags unwirksam. Sie müssen den zu viel geforderten Teil nicht zahlen und können bereits geleistete Überzahlungen zurückfordern. Sind Sie unsicher, ob die geforderte Kaution zulässig ist, prüfen wir das gern gemeinsam mit Ihnen.

Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen? Sie müssen die Mietkaution nicht auf einen Schlag zahlen, sondern dürfen sie in drei gleichen monatlichen Raten aufbringen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten zahlen Sie zusammen mit den nächsten beiden Mieten. Dieses Recht steht Ihnen gesetzlich zu, selbst wenn der Mietvertrag eine Einmalzahlung vorsieht.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen, in der Regel auf einem Konto zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz. Die Zinsen der Mietkaution stehen Ihnen als Mieter zu und erhöhen die Kaution. Legt der Vermieter das Geld nicht korrekt an, können Sie darauf bestehen, dass er dies nachholt.

Bei der Mietkaution haben Sie mehrere Möglichkeiten. Die folgende Übersicht zeigt die gängigen Formen, in denen Sie eine Mietkaution erbringen können.

Tabelle: Übersicht der üblichen Formen der Mietkaution

Als Alternative zur Barkaution kommen eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung infrage, sofern Ihr Vermieter zustimmt. Welche Form für Ihre Situation sinnvoll ist, besprechen wir gern im Rahmen unserer Beratung.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter Anspruch auf eine angemessene Prüfungsfrist, bevor er die Kaution zurückzahlen muss. In der Praxis liegt diese Frist häufig bei etwa drei bis sechs Monaten. Eine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht, der Vermieter darf die Kaution jedoch nur so lange einbehalten, wie er noch mögliche Ansprüche prüfen muss.

Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution länger zurückhalten, um eine mögliche Nachzahlung abzusichern. Dieser Einbehalt muss sich jedoch an der voraussichtlichen Höhe der Nachforderung orientieren. Den restlichen Betrag muss er Ihnen auszahlen, sobald keine weiteren offenen Forderungen bestehen.

Der Vermieter darf nur solche Beträge von der Kaution abziehen, für die ihm tatsächlich ein berechtigter Anspruch zusteht. Dazu gehören ausstehende Mieten, offene Nebenkostennachzahlungen sowie Kosten für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Gewöhnliche Gebrauchsspuren wie kleine Bohrlöcher, abgewohnte Teppiche oder Spuren auf Böden berechtigen nicht zu einem Abzug, denn diese gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Ersetzen muss der Mieter nur Schäden, die er selbst schuldhaft verursacht hat, etwa einen beschädigten Bodenbelag oder zerstörte Einbauten.

Ein vollständiger Einbehalt der Kaution ist nur dann zulässig, wenn die berechtigten Forderungen des Vermieters den gesamten Kautionsbetrag erreichen oder übersteigen. In allen anderen Fällen muss der Vermieter die Kaution anteilig auszahlen. Kommt es zum Streit über einzelne Abzüge, lohnt sich eine fachkundige Prüfung der Forderungen.

Zahlt der Vermieter die Kaution nach Ablauf der Prüfungsfrist nicht aus, sollten Sie ihn zunächst schriftlich zur Rückzahlung auffordern und ihm eine angemessene Frist setzen. Formulieren Sie die Aufforderung klar und bewahren Sie eine Kopie als Nachweis auf. Häufig reicht ein solches Schreiben bereits aus, um die Auszahlung in Gang zu bringen.

Bei einer unbegründeten oder überhöhten Kürzung sollten Sie die einzelnen Abzüge genau prüfen lassen. Reagiert der Vermieter nicht oder bleibt er bei einer aus Ihrer Sicht unberechtigten Kürzung, können Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten mit uns klären. Wir vom DMB Hannover e.V. unterstützen Sie im Rahmen unserer Rechtsberatung (Wohnraum-Mieter) dabei, Ihren Anspruch durchzusetzen. Mieter von Gewerberäumen können auch unsere Rechtsberatung für Gewerbe-Mieter nutzen.

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