Mieterhöhung verstehen und prüfen: Ihre Rechte bei Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Wer eine Mieterhöhung erhält, muss nicht einfach unterschreiben. Das Mietrecht setzt dem Vermieter klare Grenzen. Vermieter dürfen die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen anheben und nicht beliebig oft und in beliebiger Höhe. Hier erklären wir, welche berechtigten Gründe für eine Mieterhöhung es gibt, wie hoch sie maximal sein darf, welche Fristen gelten und wann Sie einer Mieterhöhung nicht zustimmen müssen.

Der Vermieter kann die Miete anheben, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ortsüblich ist dabei die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Maßgeblich sind Größe, Ausstattung, Lage und Baujahr der Wohnung. Diese ortsübliche Vergleichsmiete bildet gleichzeitig die Obergrenze: Eine Mieterhöhung ohne Modernisierung auf einen Betrag, der darüber liegt, ist nicht zulässig. Ebenso wenig berechtigt eine Renovierung den Vermieter zu einer Erhöhung nach § 558 BGB, da Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen keine Modernisierung im gesetzlichen Sinne darstellen.

Wichtig zu wissen, ist außerdem, dass diese Erhöhungsart ausschließlich für frei finanzierten Wohnraum gilt. Sozialwohnungen fallen nicht darunter. Ebenso ausgeschlossen sind Mietverhältnisse mit Staffelmiete (§ 557a BGB), Indexmiete (§ 557b BGB) oder einer vereinbarten Festmiete, da dort andere Regeln für eine Mieterhöhung gelten.

Der Vermieter muss im Erhöhungsschreiben nachweisen, dass die geforderte Miete ortsüblich ist. Für diesen Nachweis stehen ihm vier Begründungsmittel zur Verfügung:

• Qualifizierter Mietspiegel: wissenschaftlich ermittelt und von der Gemeinde sowie Interessenverbänden anerkannt; er hat Vorrang vor anderen Begründungsmitteln und muss, sofern vorhanden, im Schreiben zumindest genannt werden
• Mietdatenbank: von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieterverein und Hauseigentümerverein geführt
• Drei Vergleichswohnungen: drei konkrete Wohnungen am selben Ort, für die die geforderte Miete bereits gezahlt wird
• Sachverständigengutachten: Gutachten eines vereidigten Sachverständigen, das in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden ist

Liegt für eine Stadt ein qualifizierter Mietspiegel vor, etwa in Hannover, muss der Vermieter diesen nutzen oder ihn im Schreiben ausdrücklich erwähnen. Fehlt dieser Hinweis, ist das Schreiben formal unzulässig und die Mieterhöhung unwirksam.

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete schränken zwei weitere gesetzliche Regelungen ein, wie oft und wie viel die Miete steigen darf.

Die Jahressperrfrist besagt, dass nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung zur Vergleichsmiete mindestens zwölf Monate vergehen müssen, bevor der Vermieter eine neue Erhöhung verlangen darf. Wirksam wird die Erhöhung frühestens im 3. Monat nach Zugang des Schreibens, also nach einer Mindestfrist von 15 Monaten seit dem letzten Ereignis.

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie viel die Miete prozentual ansteigen darf. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent. Diese Gebiete werden per Rechtsverordnung festgelegt. Für Hannover und in Niedersachsen gilt es, die jeweils aktuelle Verordnung zu prüfen. Dabei handelt es sich um eine Regelung zusätzlich zur Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete: Auch wenn die Vergleichsmiete eine höhere Erhöhung rechnerisch erlauben würde, greift die Kappungsgrenze als absolute Obergrenze. Das gilt ausdrücklich auch für langjährige Mieter: Die Kappungsgrenze schützt sie genauso wie alle anderen Mieter, ein gesondertes Sonderrecht besteht jedoch nicht.

Eine Mieterhöhung zur Vergleichsmiete wird nicht automatisch wirksam. Stattdessen sieht das Gesetz ein Zustimmungsverfahren vor: Der Mieter muss aktiv zustimmen, andernfalls kann der Vermieter die Zustimmung vor Gericht einklagen. Wirksam wird die Erhöhung erst im 3. Monat nach Zugang des Schreibens, da dem Mieter eine zweimonatige Überlegungsfrist zusteht. Diese Widerspruchsfrist bei einer Mieterhöhung sollte unbedingt beachtet werden.

Zur Zustimmung verpflichtet sind Mieter nur dann, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Das Erhöhungsschreiben ist schriftlich verfasst und ausreichend begründet.
• Der Vermieter fordert nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Die Jahressperrfrist ist eingehalten, also mindestens zwölf Monate seit der letzten Erhöhung oder dem Einzug.
• Die Kappungsgrenze ist gewahrt, also maximal 20 Prozent (bzw. 15 Prozent im Problemgebiet) in drei Jahren.

Sind nicht alle Bedingungen erfüllt, ist die Mieterhöhung zumindest teilweise unwirksam. Der Mieter darf dann auch eine Teilzustimmung bis zu dem Betrag, den er für korrekt berechnet hält, erklären. Bei einem Widerruf oder einer Ablehnung der Mieterhöhung sollte die Begründung sorgfältig schriftlich festgehalten werden.

Viele Mieterhöhungen enthalten formale oder inhaltliche Fehler, die sie angreifbar machen. Es lohnt sich deshalb, das Schreiben genau zu prüfen. Formale Fehler betreffen die äußere Form des Schreibens: Es muss schriftlich erfolgen, eine ausreichende Begründung enthalten und klar angeben, mit welchen Merkmalen die Wohnung verglichen wird. Fehlt die Begründung oder bleibt unklar, auf welchen Vergleichswohnungen oder welchem Mietspiegel die Berechnung basiert, ist das Schreiben unwirksam.

Typische inhaltliche Fehler sind:

• Jahressperrfrist nicht eingehalten: weniger als zwölf Monate seit der letzten Erhöhung oder dem Einzug
• Kappungsgrenze überschritten: mehr als 20 Prozent (oder 15 Prozent in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) innerhalb von drei Jahren
• Vergleichsmiete überschritten: Forderung über der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Falscher Mietspiegel verwendet: veralteter oder ungeeigneter Mietspiegel, obwohl ein qualifizierter vorliegt
• Berechnungsfehler: falsche Angaben zu Wohnungsmerkmalen, Baujahr oder Lage

Wer diese Punkte durchgeht, kann häufig Gründe finden, der Mieterhöhung zu widersprechen. Bei einem Widerspruch wegen Formfehlern gilt: Die Mieterhöhung ist unwirksam, solange der Fehler nicht behoben ist. Enthält die Wohnung außerdem erhebliche Mängel, kann auch das ein Grund sein, die Mieterhöhung abzulehnen, da der Vermieter für eine mangelhafte Wohnung nicht die volle Vergleichsmiete verlangen kann. Wurde in der Vergangenheit zu viel Miete gezahlt, weil eine Erhöhung bereits damals unwirksam war, stellt sich zudem die Frage nach einer Rückforderung: Zu Unrecht gezahlte Beträge können unter Umständen zurückgefordert werden, wobei die allgemeinen Verjährungsfristen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten sind.

Neben der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es weitere gesetzlich geregelte Mieterhöhungsarten, die eigenen Regeln folgen.

Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB sind die Erhöhungen bereits im Mietvertrag für mehrere Jahre im Voraus festgelegt, etwa in Form von konkreten Beträgen für bestimmte Zeiträume. Für diese Art der Mieterhöhung ohne gesonderte Ankündigung gelten weder Sperrfrist noch Kappungsgrenze. Die vereinbarten Erhöhungen werden automatisch wirksam. Mieter haben jedoch das Recht, das Mietverhältnis alle vier Jahre zu kündigen.

Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex. Eine Mieterhöhung wegen Inflation ist damit im Rahmen der Indexmiete grundsätzlich zulässig, sofern sie vertraglich vereinbart ist und die formalen Anforderungen erfüllt werden.

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ermöglicht es Vermietern, nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Die maximale Mieterhöhung nach Modernisierung ist dabei auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ohne vorherige Ankündigung ist nicht zulässig: Der Vermieter muss die geplanten Maßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Diese Erhöhungsarten kommen alle zusätzlich zu einer möglichen Erhöhung zur Vergleichsmiete hinzu und ignorieren die Kappungsgrenze.

Wir vom DMB Hannover e.V. prüfen Ihre Mieterhöhung in Hannover und der Region vollständig: auf formale Fehler im Schreiben, auf korrekte Berechnung der Vergleichsmiete, auf Einhaltung von Jahressperrfrist und Kappungsgrenze sowie auf die richtige Anwendung des Mietspiegels. Unsere Volljuristen unterstützen Sie dabei, einen Widerspruch oder eine Teilzustimmung rechtssicher zu formulieren, führen Verhandlungen mit dem Vermieter und unterstützen Sie gerichtlich, wenn der Vermieter klagt.

Mitglieder profitieren zudem vom eingeschlossenen Mietrechtsschutz, der im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Prozesskosten bis zu 20.000 Euro je Versicherungsfall übernimmt.