Modernisierung: Mietrechte, Ankündigung und Mieterhöhung verstehen

Viele Mieter wissen nicht, dass eine Modernisierungsankündigung kein Freifahrtschein für den Vermieter ist. Das Mietrecht regelt genau, was der Vermieter ankündigen muss, welche Fristen gelten, wann Sie die Maßnahme verweigern dürfen und wie hoch eine Mieterhöhung nach Modernisierung maximal ausfallen darf. Wir erklären, worauf Sie achten müssen.

Nicht jede Baumaßnahme im Haus ist eine Modernisierung im rechtlichen Sinne. Als Modernisierung gilt ausschließlich eine Maßnahme, die zu einer nachhaltigen Verbesserung des Wohnwerts führt oder die nachhaltig Energie beziehungsweise Wasser einspart. Typische Beispiele sind eine energetische Sanierung durch Wärmedämmung, der Einbau einer neuen energieeffizienten Heizungsanlage oder die Verbesserung des Schallschutzes. Reparaturen, Instandsetzungen und reine Renovierungen hingegen sind Sache des Vermieters und dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Eine Mieterhöhung nach Renovierung oder nach einer bloßen Instandsetzung ist daher unzulässig.

Entscheidend ist also, ob die Maßnahme den Zustand der Wohnung dauerhaft verbessert oder lediglich den bisherigen Zustand wiederherstellt. Ist das nicht der Fall, trägt der Vermieter die Kosten selbst und darf keine Mieterhöhung nach Sanierung oder Modernisierung geltend machen.

Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Solange die Ankündigungsfrist nicht eingehalten wurde oder die Ankündigung unvollständig ist, besteht für den Mieter keine Duldungspflicht. Eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierung ist grundsätzlich nicht erforderlich, denn die Duldungspflicht ergibt sich direkt aus dem Gesetz. Die Ankündigung muss folgende Angaben enthalten:

• Art und Umfang der geplanten Arbeiten
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer
• zu erwartende Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten
• voraussichtliche Änderung der Betriebskosten
• ausdrücklicher Hinweis auf das Recht, Härtegründe geltend zu machen, sowie die dafür geltende Frist von einem Monat

Fehlt einer dieser Punkte, ist die Ankündigung formal unvollständig. Das gibt dem Mieter das Recht, die Duldung zu verweigern, bis eine vollständige Modernisierungsankündigung vorliegt. Hält der Vermieter die Ankündigungsfrist nicht ein, kann er die Modernisierung nicht erzwingen und eine spätere Mieterhöhung ist angreifbar.

Grundsätzlich besteht eine gesetzliche Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen. Diese Pflicht entfällt jedoch, wenn die Maßnahme für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt. Der Härteeinwand bei Modernisierung muss schriftlich und spätestens einen Monat nach Erhalt der Ankündigung beim Vermieter eingehen. Wird diese Frist für den Härteeinwand versäumt, erlischt das Widerspruchsrecht in der Regel.

Anerkannte Härtegründe sind unter anderem:

• Finanzieller Härtegrund: Die zu erwartende Mieterhöhung macht die neue Miete für den Mieter dauerhaft unerschwinglich.
• Sozialer Härtegrund: Hohes Alter, Pflegebedürftigkeit, Schwangerschaft, kleine Kinder oder ein sehr niedriges Einkommen können eine Härte begründen.
• Baubedingte Beeinträchtigungen: Wenn die Arbeiten zu erheblichem Lärm, Schmutz oder einer zeitweiligen Unbewohnbarkeit der Wohnung führen.

Das Gericht wägt im Einzelfall ab, ob ein Härtegrund tatsächlich die Duldungspflicht aufhebt oder zumindest die Mieterhöhung nach Modernisierung ausschließt. In manchen Fällen kann auch eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter eine einvernehmliche Lösung darstellen, etwa wenn der Mieter bestimmten Maßnahmen unter definierten Bedingungen zustimmt.

Nach Abschluss der Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Die Modernisierungsumlage beträgt maximal acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr. Dabei gelten zusätzliche Obergrenzen durch die Kappungsgrenze bei Modernisierung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungsumlagen um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen.

Eine nachträgliche Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nur zulässig, wenn die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde und die Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten formgerecht zugeht. Rückwirkend kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung nicht verlangen: Die neue Miete wird frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung wirksam.

Bei der Frage, welche Modernisierungskosten umlegbar sind, gilt: Nur die reinen Modernisierungskosten dürfen angesetzt werden. Kosten für gleichzeitig durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen müssen herausgerechnet werden und sind nicht umlegbar. Energetische Sanierungskosten sind umlagefähig, soweit sie zu einer nachweisbaren Einsparung von Energie führen.

Liegen die Modernisierungskosten unter 10.000 Euro pro Wohnung, kann der Vermieter ein vereinfachtes Berechnungsverfahren nutzen. Dabei wird pauschal ein Abzug von 30 Prozent der Kosten für Instandhaltungsanteile vorgenommen, bevor die Acht-Prozent-Regel angewendet wird. Der Vermieter muss in der Ankündigung ausdrücklich darauf hinweisen, dass er dieses Verfahren nutzt.

So funktioniert die Berechnung Schritt für Schritt: Zunächst werden die Gesamtkosten ermittelt, dann werden 30 Prozent davon als Instandhaltungsanteil abgezogen. Auf den verbleibenden Betrag werden acht Prozent berechnet. Dieser Jahresbetrag wird durch zwölf geteilt, um die monatliche Mieterhöhung zu ermitteln.

Auch wer die Modernisierung duldet, muss erhebliche Beeinträchtigungen nicht klaglos hinnehmen. Führen die Bauarbeiten zu Baulärm, Schmutz, eingeschränkter Nutzbarkeit oder zeitweiser Unbewohnbarkeit, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung wegen Modernisierung. Die Höhe richtet sich nach Art und Dauer der Beeinträchtigung und wird im Streitfall vom Gericht festgesetzt.

Erheblicher Baulärm über mehrere Wochen kann eine spürbare Mietminderung rechtfertigen. Fällt etwa der Aufzug für einen längeren Zeitraum wegen Modernisierungsarbeiten aus, hängt die Minderungshöhe vom betroffenen Stockwerk und der Dauer des Ausfalls ab. Eine zeitweilige Unbenutzbarkeit von Bad oder Küche kann je nach Dauer zu einer erheblichen Minderung berechtigen. Ist die Wohnung vollständig unbewohnbar, entfällt die Mietzahlungspflicht für diesen Zeitraum komplett.

Ein wichtiger Sonderfall betrifft die Mietminderung bei energetischer Modernisierung: Für die ersten drei Monate einer energetischen Sanierung ist das Minderungsrecht nach § 536 Abs. 1a BGB gesetzlich ausgeschlossen. Das bedeutet, dass Mieter in diesem Zeitraum trotz Beeinträchtigungen durch die energetische Modernisierung keine Mietminderung geltend machen können. Nach Ablauf dieser drei Monate lebt das Minderungsrecht wieder auf. Zusätzlich muss der Vermieter nachgewiesene Mehraufwendungen ersetzen, etwa Hotelkosten oder Ausgaben für auswärtige Mahlzeiten, wenn die Wohnung vorübergehend nicht bewohnbar ist.

Wer eine Modernisierung und die damit verbundene Mieterhöhung nicht akzeptieren möchte, hat eine wichtige Ausstiegsmöglichkeit: das Sonderkündigungsrecht. Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis mit einer Frist von nur einem Monat zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Das ist deutlich kürzer als die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten.

Mieter dürfen ihre Wohnung grundsätzlich selbst modernisieren, etwa durch eine neue Küche oder ein modernisiertes Bad. Voraussetzung ist jedoch die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Ohne diese Zustimmung riskieren Mieter, bei Auszug auf eigene Kosten alles rückbauen zu müssen.

Wir vom DMB Hannover e.V. begleiten Mieter in Hannover und der Region bei allen Fragen rund um Modernisierung und Sanierung: von der Prüfung der Ankündigung auf Formfehler über die Beratung zu Härtegründen bis hin zur Überprüfung der Mieterhöhungserklärung. Unsere Volljuristen unterstützen Sie beim Widerspruch gegen unzulässige Mieterhöhungen und begleiten Sie auch bei Hausversammlungen, wenn eine Gesamtmodernisierung des Gebäudes geplant ist.