Viel Streit um Schönheitsreparaturen

Eins der wichtigsten Themen im Mietrecht stellen die Schönheitsreparaturen dar. Der Begriff „Wohnungsrenovierung“ meint dasselbe. Es gibt eine unübersehbare Fülle von Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema. Das ist nicht selbstverständlich. Denn die Gesetzeslage ist sehr einfach:

Der Vermieter hat die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Andererseits muss man aber anerkennen, dass es im Laufe der Jahrzehnte allgemein üblich geworden ist, die Renovierungspflichten auf den Mieter zu übertragen. Dabei ist es zu massenhaften Fehlern bei den Vertragsgestaltungen gekommen. Nicht selten gibt es Regelungen, die sich über 8 – 10 Absätze hinziehen. Vor allem gibt es Anhänge zu Mietverträgen, mit denen die Vermieter genaustens festgelegt haben wollen, wann und in welchem Umfang die Renovierungsarbeiten durchgeführt werden sollen. Vielfach haben sie dabei des Guten zu viel getan. Das rächt sich dann. Denn die Gerichte überprüfen in den letzten Jahren sehr genau, ob eine Vertragsklausel in sich widerspruchsfrei ist und nicht zu weit vom Leitbild des Gesetzes abweicht.

Wird der Mieter zu stark belastet, führt dies nicht selten zur Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung mit dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturpflicht wieder auf den Vermieter selbst zurückfällt.

Was sind überhaupt Schönheitsreparaturen?

Darunter versteht man alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen oder anders gesagt: Das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Daraus ergibt sich zugleich auch – und das ist genau so wichtig -, was nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt:

• Der Außenanstrich von Fenster, Terrassen und Balkonen
• Die Renovierung des mitgemieteten Kellerraums
• Das Streichen der Hausflurs und anderer Gemeinschaftsräume
• Das Abschleifen und Versiegeln von Holzböden und Parkett
• Das Erneuern von Teppichböden.

Welche mietvertraglichen Regelungen sind gültig bzw. ungültig?

In den allermeisten Fällen muss der Mieter ein formuliertes Vertragsformular unterschreiben. Nur selten hat er die Möglichkeit, Individualvereinbarungen mit dem Vermieter auszuhandeln, wobei ihm eine Gestaltungsfreiheit einzuräumen ist. Solche Regelungen haben im allgemeinen Gültigkeit, da der Mieter sie ja ausdrücklich wollte. Bei den Formularklauseln handelt es sich jedoch um allgemeine Geschäftsbedingungen, bei denen die Rechtsprechung fordert, sie dürften nicht zu weit vom „Leitbild des Gesetzes“ abweichen. Wann das der Fall ist, hat der Bundesgerichtshof in zwei eindrucksvollen Beispielen dargelegt. Wird der Mieter zu stark belastet, führt dies nicht selten zur Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung mit dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturpflicht wieder auf den Vermieter selbst zurückfällt.

Der 1. Kernsatz des BGH (Urteil vom 23.06.2004 – 8 ZR 361/03 – lautet: „Die Festlegung starrer Fristen im Rahmen von Schönheitsreparaturen ist unwirksam“.

Was heißt das? Oftmals werden Fristenpläne im Rahmen von Renovierungsklauseln verwendet, die eine Orientierungshilfe für die Bestimmung der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen bieten sollen. Üblicherweise sehen die Fristenpläne folgenden Renovierungsrhythumus vor:

Küchen und Bäder alle 3 Jahre, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer alle 5 Jahre und die restlichen Räume alle 7 Jahre. Heißt es nun im Vertrag, der Mieter müsse „in der Regel“ nach Ablauf dieser Zeiträume renovieren, ist eine solche Klausel wirksam. Steht aber vor den jeweiligen Fristen das Wort „spätestens“ oder „mindestens“, so handelt es sich um eine starre Frist mit der Folge, dass die Klausel unwirksam ist. Der Mieter muss also überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen, eine harte Strafe für den Vermieter, die aber gerechtfertigt erscheint, weil viele Wohnungen noch nach 8 oder 10 Jahren sehr gut aussehen und der Renovierung nicht bedürfen. Der tatsächliche Zustand der Mietsache muss also immer berücksichtigt werden. Ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl dafür ein Bedarf noch nicht besteht, ist nach dem Gesetz nicht schützenswert.

Der zweite wesentliche Kernsatz der Rechtsprechung lautet:

Formulkarklauseln, die zu einem Summierungseffekt führen, sind unwirksam.

Was ist damit gemeint?

Relativ häufig finden sich in Mietverträgen Formularklauseln, nach denen der Mieter im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchzuführen hat und darüber hinaus eine Anfangs- oder Endrenovierung vornehmen muss. Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 14.05.2003 – 8 ZR 308/02 – entschieden, dass derartige Klauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten und deswegen unwirksam sind. Praktisch wird dem Mieter nämlich eine doppelte Renovierungspflicht aufgezwungen. Der Vermieter kann auch nicht argumentieren, dass man eine der Klauseln ja weglassen könne und die andere dann wirksam bleibe. Denn das Gebot der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen bedeutet, dass der Verwender (Vermieter) bei einer aus zwei Teilen bestehenden Klauseln sich nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen kann. Denn die im inneren Zusammenhang stehenden Klauseln sind nicht teilbar. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist erfreulich klar und hat inzwischen durch zahlreiche Nachfolgeurteile zum Rechtsfrieden beigetragen.

In vielen Mietverträgen finden sich folgende oder ähnliche vorgedruckte Klauseln:

„Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Vermieter – der Mieter“. Ist die Alternative „der Vermieter“ nicht gestrichen worden oder ist nicht kenntlich gemacht, wen diese Pflicht treffen soll, handelt es sich um eine unklare Vereinbarung, dann gilt der Grundsatz: Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters als desjenigen, der den Vertrag aufgestellt hat. Deswegen muss er auch die Schönheitsreparaturen übernehmen.

Wegen der Fülle der Renovierungsklauseln ist es nicht möglich, weitere Einzelbeispiele an dieser Stelle zu nennen. Wichtig für Mieter ist es vor allen Dingen, Rechtsrat einzuholen – am besten beim Mieterbund -, um die Wirksamkeit der Klausel überprüfen zu lassen. Das erspart häufig viel Geld.

Wie sind die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen?

Ist die Schönheitsreparaturklausel nicht zu beanstanden und hat der Mieter zu renovieren, muss er die Arbeiten „fachgerecht und in mittlerer Art und Güte“ ausführen (BGH WM 88,294). Er darf also selbst renovieren, muss die Arbeiter aber wie ein Fachmann ausführen. Pfusch ist nicht erlaubt.

Nicht akzeptieren muss daher der Vermieter:

• Streifig oder nicht deckend gestrichene Wände, Decken oder Türen "Laufnasen" am Tür- oder Fensteranstrich 
• Größere Blasen oder Falten in der Tapete
• Offene Nähte oder Überlappungen an den Tapetenbahnen
  Übermalte Tür- oder Fensterbeschläge, Fensterrahmen, Lichtschalter  
  oder Steckdosen
• Pinselhaare oder Schmutzpartikel im Farbanstrich
• Überstrichene Papier- oder Mustertapeten
• Farbkleckse oder Schmierereien auf Fußboden oder Bodenbelag, 
  Fensterbänken usw.

Für die Farb- und Materialauswahl während der Mietzeit sind allein die persönlichen Geschmacksvorstellungen des Mieters ausschlaggebend. Bei  Mietende muss die Dekoration jedoch farblich so beschaffen sein, dass der Mieter oder der Nachmieter mit einem durchschnittlichen Farbempfinden dies akzeptieren kann. Am besten ist es immer, helle und dezente Anstriche bzw. Tapeten zu verwenden. Gefährlich wird es bei „Schockfarben“. Evtl. muss der Mieter nochmals vollständig renovieren, um einen dem durchschnittlichen Geschmack entsprechenden Zustand zu erreichen.

Ein Wort noch zu den Rauchern: Der Vermieter kann grundsätzlich nicht verlangen, dass der Mieter wegen der entstehenden Nikotinablagerungen vor Ablauf der Fristen renoviert. Denn das Rauchen gehört zum normalen Gebrauch der Mietwohnung. Liegt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vor, kann der Vermieter keinen Schadensersatz für Nikotinrückstände verlangen. Eine Ausnahme gibt es lediglich bei sehr exzessivem Rauchen. Enthält der Mietvertrag dagegen wirksame Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen, muss der Mieter die Spuren des Rauchens turnusmäßig beseitigen, auch wenn die Renovierung dadurch teurer wird.

In aller Regel gibt es zwischen Vermieter und Mieter Streit über die durchzuführenden Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter aus der Wohnung ausziehen will.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, vor dem Auszug eine Wohnungsübernahme mit dem Vermieter zu vereinbaren. Vermieter und Mieter sollten gemeinsam die einzelnen Räume durchgehen und festhalten, welche Arbeiten in den einzelnen Zimmern auszuführen sind. Nur dann haben sie eine klare, verbindliche Regelung und vermeiden einen kostenaufwendigen Prozess nach Auszug.