Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet 3/2007

Schönheitsreparaturen

Die Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter nach „Regelfristen“ zu renovieren „hat“, enthält starre Fristen und ist unwirksam. (Haus- und Grund-Vertrag)
LG Hannover, Urteil vom 19.10.2005 – 12 S 49/05 –
ebenso AG Hannover, Urteil vom 01.06.2006 – 441 C 3007/06 –

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchzuführen, „die nach den Regeln fällig sind“ und liegt diesen Regeln ein starrer Fristenplan zugrunde, ist die Vertragsklausel unwirksam. Das gilt jedoch ausnahmsweise dann nicht, wenn die Parteien eine Sondervereinbarung über die Renovierung geschlossen haben und kein Anfechtungsgrund für einen Irrtum ersichtlich ist.
AG Hannover, Urteil vom 24.01.2006 – 553 C 7944/05 –

Ist neben den laufenden Schönheitsreparaturen eine Anfangsrenovierung vereinbart, liegt darin eine Summierung von Pflichten, die den Mieter unangemessen benachteiligt.
Mit der Unterschrift unter ein Abnahmeprotokoll will der Mieter lediglich seine vermeintliche Renovierungspflicht bestätigen, nicht aber ein neues Schuldversprechen oder ein konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben. Gehen beide Vertragsparteien irrtümlich von einer Renovierungspflicht aus, fehlt die Geschäftsgrundlage, wenn ohne den beiderseitigen Irrtum die Vereinbarung nicht geschlossen worden wäre.
AG Osterode am Harz, Urteil vom 16.09.2005 – 2 C 149/05 (II) –

Bei einem Summierungseffekt kann es keinen Unterschied machen, ob die in einer Individualvereinbarung festgelegte Schlussrenovierungspflicht sich in einem Anhang zum Mietvertragformular oder im Wohnungsübergabeprotokoll befindet.
AG Hannover, Urteil vom 06.04.2006 – 519 C 14159/05 –

Selbst wenn Vermieter und Mieter eine Endrenovierung vertraglich aushandeln, gilt eine solche Regelung nicht, wenn der Mieter daneben die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen muss. Die Individualklausel teilt insoweit das Schicksal der Formularklausel.
AG Hannover, Urteil vom 24.05.2006 – 504 C 2098/06 –

Ist die Formularklausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen unwirksam (starre Fristen), hat der Mieter aber in einer Individualabrede unabhängig vom Formularvertrag schriftlich die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen erklärt, ist er daran gebunden.
LG Hannover, Urteil vom 30.05.2007 – 12 S 80/06 –

Behauptet der Vermieter, es liege eine Individualvereinbarung vor, muss er das beweisen, wobei wegen des Schutzzwecks des Gesetzes an diesen Beweis strenge Anforderungen zu stellen sind.
Eine Formularklausel, wonach der Mieter ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung zur Renovierung bei Auszug verpflichtet sein soll, ist nicht nur für sich unzulässig, sondern macht auch die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam.
AG Winsen/Luhe, Urteil vom 13.06.2005 – 23 C 316/05 –

Übernimmt der einziehende Mieter gegenüber dem Vormieter die Schönheitsreparaturen und die Entfernung des Teppichbodens, handelt es sich um einen Vertrag zugunsten Dritter, aus dem auch der Vermieter berechtigt ist. Ein Summierungseffekt liegt nicht vor, wenn die Verpflichtung zur laufenden Durchführung von Schönheitsreparaturen gegenüber dem Vermieter vereinbart wurde.
AG Aurich, Urteil vom 12.01.2006 – 12 C 233/05 (II) –

Hat der Mieter bei Einzug schriftlich bestätigt, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen, nicht renovierungsbedürftigen Zustand ist, und waren die Fristen bei Vertragsende abgelaufen, ist der Mieter beweispflichtig dafür, dass er ordnungsgemäß renoviert hat. Ergeben sich schattige, nicht deckende Anstriche und Verwerfungen bei den Tapeten, haftet der Mieter auf Schadensersatz. Davon umfasst ist auch die Anfertigung von 122 Beweisfotos durch den Vermieter, die mit einem Preis von 0,40 Euro pro Bild angesetzt werden können.
AG Emden, Urteil vom 25.07.2005 – 5 C 342/04 (III) –

Bestreitet der Mieter unter Zeugenbeweis, dass 39 Dübellöcher während seiner Mietzeit angebracht wurden, und kann der Vermieter nicht beweisen, dass sie während der Mietzeit entstanden sind, ist der Vermieter beweisfällig geblieben.
AG Nordhorn, Urteil vom 06.10.2005 – 3 C 879/05 –

Zahlt der Mieter als Bestandteil der Miete eine Schönheitsreparaturrücklage und entrichtet er später nur noch einen einheitlichen Mietzins, liegt darin keine Änderung der Mietpreisstruktur mit der Folge, dass dem Mieter Rückforderungsansprüche zustehen.
AG Hannover, Urteil vom 21.12.2006 – 534 C 9533/06 –


Folgende Formularklausel ist unwirksam:
1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, der Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen.

2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Abs. 1 entspricht.

Die Unwirksamkeit ergibt sich daraus, dass § 15 Ziffer 2 des Mietvertrages so auszulegen ist, dass die Wohnung am Schluss der Mietzeit renoviert werden soll. Versteht man Ziffer 2 nämlich so, dass lediglich noch einmal klargestellt wird, dass die in Ziffer 1 aufgeführten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorgenommen worden sind, wäre diese Ziffer überflüssig. „Es ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien etwas vereinbaren, das keine Bedeutung hat.“
Vermerk zum Urteil des AG Hannover vom 13.12.2006 – 540 C 7559/06 –