Tipp des DMB Hannover e.V. : Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung, Wohngemeinschaft und Mieterwechsel

Wird eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter „an der Haustür“ getroffen, kann der Mieter diese Vereinbarung nach Darstellung des DMB Hannover e.V. widerrufen. Selbst wenn zwischenzeitlich modernisiert wurde, muss er die vereinbarte Mieterhöhung nicht zahlen, genauso wenig wie einen Wertersatz (höhere Miete) aufgrund der eingetretenen Wohnwertsteigerung. Der Vermieter kann allenfalls das gesetzlich zulässige Mieterhöhungsverfahren einleiten, aber dann nur für die Zukunft, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 29/16).

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter den Mieter in der Mietwohnung aufgesucht. Dort wurde dann vereinbart: „... Die Miete erhöht sich um 60 Euro pro Monat, nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind...“. Nachdem der Mieter gut zwei Jahre lang die Mieterhöhung von 60 Euro gezahlt hatte, widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und forderte die Rückzahlung der gezahlten Erhöhungsbeträge, insgesamt 1.680 Euro.
Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied. Bei so genannten Haustürgeschäften, Verträgen oder Vereinbarungen zwischen „Tür und Angel“ in der Mieterwohnung hat der Mieter ein gesetzliches Rücktrittsrecht von der abgeschlossenen Vereinbarung, wenn der Vermieter „Unternehmer“ ist.

Die Widerrufsfrist, so der DMB Hannover e.V., beträgt eigentlich 14 Tage. Sie beginnt aber erst, wenn der Vermieter umfassend über das Widerrufsrecht informiert hat. Ohne entsprechende Information kann eine Modernisierungsvereinbarung wie hier also auch noch nach Jahren widerrufen werden. Die rechtliche Folge ist: Der Mieter kann zwischenzeitlich gezahlte Mieterhöhungsbeträge zurückfordern. Er schuldet nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch keinen Wertersatz, weil tatsächlich Modernisierungen durchgeführt wurden. Dem Vermieter bleibt nur die Möglichkeit, eine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung für die Zukunft abzugeben.

 

 

Mieterwechsel bei einer Wohngemeinschaft sind immer wieder kompliziert. Hat nur ein Mieter den Mietvertrag mit dem Vermieter unterschrieben, ist er alleiniger Hauptmieter. Will er denn eine Wohngemeinschaft gründen, muss er nach Darstellung des DMB Hannover e.V. mit seinen Mitbewohnern Untermietverträge abschließen. Kündigt der Hauptmieter das Mietverhältnis, ist das gleichzeitig das „Aus“ für die Wohngemeinschaft – alle müssen ausziehen. Will ein Untermieter ausziehen, muss er gegenüber dem Hauptmieter kündigen. Der kann aber wieder einen neuen Untermieter suchen, muss den Vermieter hierüber allenfalls informieren.

Mieten mehrere Mieter zusammen eine Wohnung an, können sie laut DMB Hannover e.V. das Mietverhältnis auch nur gemeinsam kündigen. Das bedeutet, alle Mieter müssen die Kündigung unterschreiben. Anders, wenn dem Vermieter von vorn herein klar ist oder im Mietvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet wird und damit feststeht, dass Mieterwechsel vorprogrammiert sind, dass die Zusammensetzung der Wohngemeinschaft wegen möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Dann können die Mieter der Wohngemeinschaft vom Vermieter die Zustimmung zum Austausch eines Mieters in der WG verlangen.

Allerdings besteht der Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel nicht, wenn aus Sicht des Vermieters nachvollziehbare und gewichtige Gründe gegen einen Mieterwechsel sprechen, wenn er für ihn unzumutbar ist. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (18 S 112/16) ist die mangelnde Bonität oder Solvenz des potenziellen neuen Mieters ein solch wichtiger Grund. Dabei dürfen aber an die Solvenz des neuen Mieters keine höheren Anforderungen gestellt werden als an die des ausscheidenden Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Hier hatte jedoch der ausziehende Mieter ein festes Einkommen, der neue Mieter nur ein zeitlich befristetes Stipendiat. Der Vermieter konnte dem Mieterwechsel ausnahmsweise widersprechen.