Tipp des DMB Hannover e.V. : Verjährung + Betriebskostenabrechnung 2016

Verjährung

Am 31.12. verjähren tausende von Mieter- und Vermieteransprüchen. Sie können im neuen Jahr nicht mehr durchgesetzt werden. Nach Angaben des DMB Hannover e.V. beträgt die normale Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter, der Ansprüche geltend macht, davon erfahren hat.

Das bedeutet: Rückzahlungsanforderungen des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete oder zu Unrecht gezahlter Maklerprovision oder Ansprüche auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung, die im Laufe des Jahres 2014 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2017.

Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird beispielsweise nach Darstellung des Mieterbundes gerechnet:

  •  Ende des Mietverhältnisses            31. Oktober 2013

  •  Rückzahlungsansprüche                 30. April 2014
     6 Monate später fällig      
      
  •  Verjährungsbeginn Ende des Jahr  31. Dezember 2014

  •  Verjährung des Mieteranspruchs   31. Dezember 2017

    
Der DMB Hannover e.V. rät allen Mietern, denen die Verjährung von Ansprüchen droht, jetzt kurzfristig den örtlichen Mieterverein aufzusuchen. Dann kann beispielsweise ein Mahnbescheid erwirkt werden, um zu verhindern, dass der Anspruch Ende des Jahres verjährt und nicht mehr vor Gericht durchgesetzt werden kann.
Auch Vermieteransprüche aus dem Jahr 2014 verjähren zu Silvester 2017. Betroffen sind Mietforderungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach 6 Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung zu laufen (BGH VIII ZR 13/17).

Hat der Mieter zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt bzw. bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Der verjährt aber schon nach 6 Monaten.

Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung können dagegen während der Mietzeit nicht verjähren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 104/09) entschieden.



Betriebskostenabrechnung 2016

Mieter müssen ihre Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 nach Angaben des DMB Hannover e.V. spätestens bis Ende des Jahres erhalten. Verpasst der Vermieter diesen Termin, kann er keine Nachzahlungen mehr für die Abrechnungsperiode 2016 fordern.

Wer als Mieter die Abrechnung noch rechtzeitig erhält, sollte diese sorgfältig prüfen, bevor er auf eine eventuelle Nachforderung des Vermieters zahlt, warnt der DMB Hannover e.V.

Immerhin jede zweite Abrechnung ist nach den Erfahrungen der örtlichen Mietervereine falsch. Gerade Abrechnungen, die „in letzter Sekunde“ noch erstellt werden, sind oft fehlerhaft. Die häufigsten Fehler sind:

  • Verwaltungs- oder Reparaturkosten sind keine Betriebskosten. Mieter müssen – egal, was im Mietvertrag steht – nicht für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Reparaturen im Haus bzw. in der Wohnung zahlen. Das ist immer Sache des Vermieters.

  • Wartungskosten für Fahrstuhl oder Heizung sind Betriebskosten. Auch hier müssen Mieter keine Reparaturkosten zahlen, selbst dann nicht, wenn sie sich hinter so genannten „Vollwartungsverträgen“ verbergen. Hier muss der Vermieter anteilige Reparaturkosten herausrechnen.

  • Hausmeisterkosten müssen nur insoweit bezahlt werden, als der vom Vermieter nicht zu Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten eingesetzt wird.

  • Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten, die der Mieter, soweit das im Mietvertrag vereinbart ist, bezahlen muss. Zu den umlagefähigen Versicherungskosten gehören aber keine Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, wie zum Beispiel Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherungen.

  • Bei der Betriebskostenabrechnung müssen alle Wohnungen des Hauses mit einbezogen werden, auch die vom Vermieter bewohnte Wohnung oder die Wohnung des Hausmeisters. Für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen.


Weitere Informationen zum Thema Betriebskostenabrechnung in der Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“. Sie kostet 6 Euro und kann beim DMB Hannover e.V. gekauft oder beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de (zzgl. 1,50 Euro Versandkosten) bestellt werden.